Le tasse da pagare

Le tasse che si pagano sugli immobili (ICI, IRPEF, REGISTRO, IVA, ecc.) sono molte e a queste vanno aggiunte alcune spese relative alla MANUTENZIONE –
Il proprietario di casa ha la responsabilità di mantenere il proprio immobile in efficienza compresi tutti gli impianti, relativi a quello elettrico, idraulico e di riscaldamento che devono essere mantenuti conformi alle normative urbanistiche vigenti come previsto dalla Legge.

Le principali tasse che si pagano sulla casa sono l’ICI e IRPEF, queste le più pesanti.
Poi ci sono le tasse di successione, le tasse di registro, bollo, etc.

TASSA DI REGISTRO SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Quando si stipula un contratto di affitto, occorre registrarlo all'Ufficio del Registro e pagare la tassa
e i bolli.

ICI
E' una tassa che si paga al Comune in base a certe aliquote stabilite dai comuni stessi e i cui massimi e minimi sono invece stabiliti dallo Stato, la tassa è proporzionale al valore catastale dell'immobile.
L'ICI è diventata una patrimoniale pesantissima, una sorta di affitto che il proprietario paga al Comune dove è situato l'immobile. Con il Decreto Legge del 27 maggio 2008 n. 93 sono state introdotte novità per salvaguardare il potere di acquisto delle famiglie - vedi link  Novità ICI anno 2008

IRPEF
E' una tassa sul reddito delle persone fisiche che si paga allo Stato in base a delle aliquote progressive stabilite dallo Stato. L’IRPEF colpisce il reddito della casa anche se non è locata e in questo caso è ancora più pesante.
Il reddito di una casa non locata è virtuale, esiste solo sulla carta, sui certificati catastali, è un reddito non reale.

IMPOSTA DI REGISTRO
E' una tassa che si paga allo Stato al momento dell'acquisto dell'immobile ed è proporzionale al valore dell'immobile secondo certi coefficienti stabiliti dallo Stato. Esistono varie aliquote variabili a seconda che si acquisti da imprese (IVA al 4% se prima casa, IVA al 10% se seconda casa) o da privati (3% se prima casa, 10% se seconda casa).

IMPOSTA CATASTALE E IPOTECARIA
Una tassa che si paga allo Stato in seguito a volture catastali e trascrizioni, iscrizioni e variazioni nei pubblici registri immobiliari in proporzione ad aliquote stabilite dallo Stato. Esistono varie aliquote variabili a seconda che si acquisti da imprese o da privati.

IVA
Imposta sul valore aggiunto, si paga allo Stato se si acquista l'immobile da una impresa, esistono varie aliquote a seconda che si acquisti come prima (4%) o seconda casa (10%).

IMPOSTA DI SUCCESSIONE E DONAZIONE
Imposta che gli eredi pagano allo Stato proporzionalmente al valore dei beni ereditati.

IMPOSTA DI BOLLO
Imposta sui contratti e sulle ricevute dell'affitto.

TARSU
Tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani che si paga al Comune proporzionalmente alla superficie dei locali occupati.

TASSA SUI PASSI CARRAI
Tassa che si paga al Comune per accedere dalla proprietà privata alla strada comunale con l'automobile.

TASSA PER L’OCCUPAZIONE DI SPAZI E AREE PUBBLICHE
Tributi locali che vengono applicati nelle città (esempio: ponteggi per eseguire lavori di ristrutturazione nei condomini).

ICI

L'ICI (imposta comunale immobiliare), si paga al Comune dove è ubicato l'immobile sulla base della rendita catastale stabilita dagli uffici catastali e sulla base di aliquote stabilite dai Comuni.
E’ un’imposta, che il proprietario paga al comune, sia che l'immobile dia reddito, sia che non lo dia. Sono parzialmente esentati dal pagamento della ICI i proprietari della prima casa che possono scalare dalla tassa da pagare una certa cifra stabilita dal Comune di residenza.

Con il passare degli anni ogni Comune ha stabilito varie aliquote a secondo che l'alloggio risulti locato o non locato, locato con contratti di locazione agevolati o meno o che l'alloggio risulti abitato dal proprietario o meno, una vera e propria giungla di aliquote e normative diverse da Comune a Comune.

In molti chiedono l'abolizione dell'ICI e la sua sostituzione con una tassa che tenga conto del reddito effettivo che dà l'immobile, tassa da scorporare dall'IRPEF.

Per sapere quanto si paga occorre fare riferimento al Comune o al Catasto e farsi dare i dati catastali
e la rendita dell'immobile.

IL CATASTO

Il Catasto è una sorta di database che contiene l'inventario di tutti i beni immobiliari esistenti sul territorio italiano.

Attenzione, molti catasti non probatori sparsi sul territorio italiano consentono di individuare l'immobile, la zona censuaria, la classe, la sua categoria e la relativa rendita sulla quale si pagano le tasse, ma non la proprietà. Per sapere chi è il proprietario di un immobile occorre andare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e non al Catasto.

I Comuni devono avere gli elenchi delle proprietà immobiliari sui loro territori.

Ai fini del calcolo del valore da dichiarare per il pagamento dell'ICI, per gli immobili urbani rientranti nelle categorie A, B, C, bisogna fare riferimento alla rendita catastale e moltiplicarla per 100;
per gli immobili nella categoria A10 il moltiplicatore è 50;
per la categoria C1, che fa riferimento ai negozi, il moltiplicatore è 34.

L'IRPEF

L'IRPEF è l'imposta sulle persone fisiche. Il proprietario di casa paga anche l'IRPEF sulla casa, in alcuni casi paga la plusvalenza se, per esempio, compra e rivende un immobile entro cinque anni dall'acquisto.
Se una persona compra una casa per 20 milioni e la rivende dopo pochi mesi a 30 milioni senza averla utilizzata, dovrà sommare ai suoi redditi la differenza di 10 milioni ai fini dell'IRPEF.

INFO

Il 1° gennaio 1992, sono state aggiornate le rendite catastali e contemporaneamente è stata introdotta prima l'ISI, imposta straordinaria sugli immobili che poi dopo è diventata l'attuale ICI definitiva.
Sono state inserite le zone censuarie, sono state incrementate le tariffe, corrette e modificate diverse volte, c'è stata la rincorsa alla gazzetta ufficiale per vedere se nel proprio Comune c'era stata qualche correzione con inevitabili ricorsi e contro ricorsi da parte dei proprietari immobiliari
Le nuove rendite catastali che vennero incrementate di un ulteriore 5% costituiscono la base imponibile per il calcolo dell'IRPEF con aliquote progressive che variano in media dal 20% al 50% per le persone fisiche, cioè i proprietari di casa. Per le aziende e le persone giuridiche c'è invece L'IRPEG, ma questo è un altro discorso.

Prima casa - Agevolazioni fiscali

Gli scopi della normativa
Il governo italiano per incrementare e favorire l'acquisto di immobili da destinare ad uso abitativo, ha pensato di introdurre una serie di agevolazioni fiscali (IVA e Tassa di Registro) finalizzate all'acquisto di un immobile da destinare ad uso di abitazione principale dei possibili acquirenti. In questo modo si è provveduto ad incentivare la grande proprietà edilizia e le imprese immobiliari.

La legge 22 aprile 1982, n. 168
La prima legge in materia prevedeva sia una aliquota agevolata IVA e registro per l'acquirente, sia l'esenzione INVIM per il venditore. La legge imponeva all'acquirente che comprava l'immobile un vincolo di cinque anni entro il quale non gli era possibile rivendere l'appartamento acquistato, pena la decadenza delle agevolazioni conseguite. Era necessario che l'acquirente dichiarasse, pena la decadenza dai benefici fiscali, di voler destinare la casa ad abitazione principale della propria famiglia, indipendentemente dal luogo in cui tale immobile fosse situato al fine di agevolare l'emigrazione e soprattutto di non avere già usufruito delle identiche agevolazioni. Era possibile ottenere le agevolazioni anche nel caso in cui l'acquirente dell'immobile avesse acquistato un appartamento occupato e avesse però dato corso all'azione di sfratto per finita locazione al fine di liberare l'immobile per destinarlo a propria abitazione principale.
Le agevolazioni competevano anche ad uno studente purché nella città, sede della sua università, purché non possedesse altro appartamento da destinare a propria abitazione.
Le agevolazioni non competevano però per l'acquisto della sola nuda proprietà dell'immobile perché mancava il requisito fondamentale della destinazione dell'unità immobiliare acquistata a propria abitazione, mentre l'usufruttuario che destinasse l'appartamento a propria abitazione ne aveva diritto.
Le agevolazioni si applicavano anche ai fabbricati rurali purché l'acquirente avesse effettuato le dichiarazioni di cui sopra.
La legge 5 aprile 1985, n. 118
Il D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, ha stabilito che l'acquirente, per poter godere delle agevolazioni, doveva obbligatoriamente acquistare l'immobile da destinare a propria abitazione primaria, nel Comune ove aveva la residenza o in alternativa in quello in cui lavorava; rimanevano inalterate tutte le altre disposizioni normative. Era lecito il cumulo delle agevolazioni qualora il compratore avesse già goduto delle agevolazioni previste dalla legge n. 168/71. In ogni caso l'appartamento da acquistare non doveva possedere i requisiti dell'abitazione di lusso elencati tassativamente nella legge 2 luglio 1949, n. 408.
La legge 24 marzo 1993, n. 75
Il D.L. 23 gennaio 1993, n. 16 convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75, limitava le agevolazioni alla sola dichiarazione dell'acquirente di non possedere altra unità abitativa che soddisfasse le proprie esigenze familiari e quindi ovunque la nuova unità abitativa fosse situata e indipendentemente dalla residenza dell'acquirente. La novità del provvedimento consisteva nella possibilità di richiedere più volte le agevolazioni fiscali per la prima casa, purché la casa da acquistare fosse sempre destinata a propria abitazione principale. Tra l'altro nell'eventualità l'acquirente avesse rivenduto entro il quinquennio dall'acquisto, l'abitazione per la quale aveva goduto dei benefici fiscali di cui trattasi, aveva la possibilità di conservare tali benefici se entro un anno dalla vendita del primo immobile avesse acquistato un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La legge 19 luglio 1993, n. 243
Nello stesso anno 1993 la normativa è stata nuovamente modificata con il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993, n. 243; tale norma, però, ha lasciato e lascia tutt'ora numerosi dubbi di interpretazione.
I benefici fiscali concessi sono i seguenti:
• abbattimento al 4 % dell'aliquota dell'imposta di registro e dell'IVA per l'acquirente
• assolvimento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per l'acquirente;
• riduzione al 50 per cento dell'INVIM per il venditore.
I presupposti per conseguire i benefici fiscali sono:
• la casa deve essere abitazione non di lusso
• l'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente o nel quale egli svolge la sua attività lavorativa
• la dichiarazione dell'acquirente di non possedere altro fabbricato idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative familiari.
La novità consiste nel fatto che i benefici non sono più subordinati al fatto che l'acquirente abbia già usufruito o meno di una precedente agevolazione per l'acquisto di un'altra abitazione, anche se comunque non può godere dei benefici al momento del nuovo acquisto, nel caso possieda un'altra abitazione idonea a soddisfare le proprie esigenze abitative primarie. L'immobile può esistere anche in un altro Comune differente da quello nel quale l'acquirente acquista quello nuovo; praticamente chi compra non deve possedere alcun fabbricato nel territorio dello Stato che possa in qualche modo soddisfare le esigenze primarie abitative della propria famiglia.
La legge n. 549/95
La legge ha stabilito che l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro un anno dall'acquisto la propria residenza oppure in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa. Il compratore deve sempre rilasciare al notaio la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato. L'acquirente deve sempre dichiarare al notaio di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un diritto reale di proprietà (usufrutto, uso, abitazione) di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare neppure per quote di tali diritti su immobili ubicati in tutto il territorio nazionale, e neppure direttamente o con il coniuge di aver goduto delle agevolazioni fiscali previste dalle precitate leggi sopra esaminate.
Le agevolazioni fiscali si riferiscono anche alle pertinenze dell'immobile destinato ad abitazione primaria con particolare riferimento alle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C2, C6, C7, quindi cantine e box che siano destinate al servizio della casa di abitazione. Nel caso di falsa dichiarazione al notaio rogante, entro il termine di prescrizione di 5 anni sono dovute le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali nella misura ordinaria più una soprattassa pari al 30% con gli interessi di mora.

Nell'ipotesi di appalto per la costruzione di una casa si applica l'IVA al 4% se:

1. Il fabbricato oggetto della costruzione ha i requisiti previsti dalla legge "Tupini" n.408/49
2. Se il committente dei lavori ha i requisiti per ottenere le agevolazioni "prima casa" oppure se è una impresa costruttrice che rivende l'immobile.
Se invece la casa esiste già e intendi ristrutturarla si applica l'IVA al 10% unitamente alla agevolazione fiscale del 36% fino al 31/12 /2001, salvo proroghe.

Per quanto riguarda una elencazione non tassativa delle "materie prime e semilavorate" e "beni finiti", devi fare riferimento alla circolare del ministero finanze del 2/03/94 n.1/E e alla risoluzione del 9/03/96 n. 39/E.

Vedi anche N.24, Tabella A, parte II, allegata al Dpr 633/1972 per l'aliquota IVA al 4%.

Vedi anche N.127 - sexies, Tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972 per l'aliquota IVA al 10%.