Stop ai Fallimenti Immobiliari

Con D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 sono state approvate le disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 2 agosto 2004 n. 210.

Per i fallimenti immobiliari il decreto prende la direttissima. I testi, i cui contenuti sono stati anticipati su Il Sole 24 Ore, del 23 dicembre e 12 gennaio scorsi, sono stati ultimati e presentati al Consiglio dei Ministri.

Il Decreto è indispensabile per il decollo operativo della Legge delega, che è seguita ad anni di battaglie delle decine di migliaia di famiglie vittime dei fallimenti immobiliari. Una norma di civiltà che, dopo alcuni poco giustificabili ritardi nell'iter parlamentare, è stata approvata praticamente all'unanimità e con l'approvazione delle associazioni di tutte le parti in causa: le famiglie (Conafi e Assocond), le banche (Abi), i costruttori (Ance) e le assicurazioni (Anie).

Con la Legge 210/2004, entrata in vigore il 28 agosto 2004, vengono forniti due strumenti fondamentali per la sicurezza di chi compra la casa in costruzione: una fidejussione obbligatoria a carico del costruttore e un'assicurazione decennale sui vizi di costruzione. I diritti degli acquirenti vengono tutelati tramite la stipula obbligatoria, pena la nullità del contratto, di garanzia fidejussoria da parte del costruttore corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Il provvedimento disciplina i requisiti della fideiussione e del contratto preliminare.

GARANZIE PER CHI COMPRA

I contenuti del Decreto legislativo attuativo della Legge delega 210/2004 sui fallimenti immobiliari relativi a immobili abitativi in costruzione.

Fidejussione. Il costruttore è obbligato, pena nullità del contratto, a prestare fidejussione bancaria o assicurativa per importo pari alle somme riscosse. Scatterà in caso di <situazione di crisi> (pignoramento, fallimento, concordato preventivo, stato d'insolvenza, liquidazione coatta, amministrazione straordinaria).

Assicurazione. Obbligatoria la polizza assicurativa decennale (dalla fine lavori) a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Contratto preliminare. Vengono codificati i "contenuti minimi" del compromesso. Oltre ai dati abitualmente inseriti (anagrafici, ipocatastali, identificativi, permessi di costruzione), dovranno esserci: caratteristiche tecniche, in dettaglio, della costruzione e tempistiche massime di esecuzione dei lavori. Pagamenti solo con bonifici bancari o versamenti diretti su c/c bancari o postali. Allegati: il capitolato, con caratteristiche dei materiali ed elenco di rifiniture e accessori, e gli elaborati del progetto edilizio

Ipoteca. Il singolo <promissario acquirente> in condominio può ottenere la suddivisione del finanziamento in quote e il frazionamento dell'ipoteca.

Prelazione. Se c'è vendita all'asta, dell'immobile usato come abitazione principale, l'acquirente ha la prelazione al prezzo di aggiudicazione, anche se ha escusso la fidejussione

Revocatoria. Se si tratta di abitazione principale, le compravendite non sono soggetti alla revocatoria

Scioglimento. Il contratto è sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione

Fondo di solidarietà. Serve a indennizzare le vittime di procedure per <situazione di crisi> ancora in corso al 31 dicembre 1993 o aperte anche successivamente ma solo fino all'entrata in vigore del decreto.