Il mutuo e come richiederlo

Cosa è il mutuo

Cos'è un mutuo? Nient'altro che un prestito erogato di norma da una banca che è garantito dallo stesso immobile, sul quale viene iscritta un'ipoteca: se il debitore non rende il denaro prestato, il creditore (la banca) può chiedere che la casa venga venduta all'asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo.
Chiedere un mutuo a una banca è un patto: la banca presta il denaro necessario, applicando un tasso d'interesse di mercato, e l'acquirente può concludere la compravendita impegnandosi a rimborsare il prestito in un arco di tempo molto lungo.

Quanto si può chiedere?
Legalmente l'importo prestato potrebbe raggiungere l'80% del prezzo della casa (o meglio di quanto viene definito con una perizia). In realtà nessun istituto di credito concede più del 75% del valore dell'immobile, ma si tratta di casi abbastanza rari. La forma più utilizzata è prestare il 50%.
La durata è libera, ma un mutuo ha in genere una durata compresa tra 5 e 15 anni.

Rapporto tra mutuo e reddito familiare
Banche e finanziarie offrono innumerevoli soluzioni, per tutte le tasche e per tutte le situazioni. Ma se sta pensando a un mutuo non bisogna fermarsi alla domanda "Di quanto ho bisogno?". Prima chiedersi "Quanto posso pagare al mese?".
La pianificazione è fondamentale nel caso di un mutuo. In genere la percentuale del proprio reddito netto da destinare alla rata del mutuo è del 25%-30%.

Le spese che incidono sul mutuo
Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi del capitale.
Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche :

• le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;

• le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;

• le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;

• il costo dell'imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa o in caso di altri enti eroganti si paga l’intera imposta ipotecaria pari al 2%;

• i costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 10 - 15 anni (il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro). Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

La richiesta del mutuo

La domanda di mutuo, contiene le seguenti informazioni:
• i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
• la residenza;
• l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
• la composizione del nucleo familiare;
• le persone a carico;
• l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
• l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
• il settore lavorativo/produttivo;
• se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
• la qualifica;
• il reddito netto mensile;
• il reddito netto annuale;
• la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
• il valore della costruzione;
• una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.

Parere preliminare di fattibilità

I fattori che determinano la concessione (fattibilità dell'erogazione del mutuo) della somma richiesta dipendono da:
• il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).
Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione.

La Richiesta della documentazione

La Banca, una volta espresso il "parere di fattibilità" sul finanziamento, richiede della seguente documentazione:
- Per i lavoratori dipendenti
• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
• originale dell'ultima busta paga dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").
- Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti
• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIAA);
• se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.
- Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati
• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni; l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
• nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
• copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
• planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.