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Guida all'acquisto

Quando si è individuato nel mercato un immobile (residenza o ufficio) che risponde alle esigenze di utilizzo personale o di puro investimento, è indispensabile compiere un "percorso di guerra", dove gli ostacoli sono rappresentati dai suoi difetti fisici o legali, prima di arrivare all'atto di acquisto vero e proprio. Tra le analisi da fare sulle caratteristiche fisiche, la più importante riguarda lo stato di manutenzione del tetto e delle eventuali terrazze. La ricopertura di un immobile ha una vita media di venti anni. Comprando un immobile più anziano di tale data è bene accertarsi presso l'amministratore quando sono stati compiuti per l'ultima volta i lavori di manutenzione. Altra spesa rilevante è il rifacimento della facciata. E' utile, pertanto, chiedere quando è stata ritoccata e se ci sono previsioni di spesa in tal senso. In linea generale conviene consultare il resoconto annuale dei bilanci delle ultime gestioni condominiali. Il precedente proprietario deve aver saldato tutti i vecchi conti prima della vendita, altrimenti eventuali pagamenti passeranno al subentrante. Per quanto riguarda l'interno dell'appartamento è opportuno studiare attentamente la planimetria, analizzando il rapporto tra spazio disponibile e i disimpegni (corridoi, ripostigli, ecc.). L'ubicazione migliore di un appartamento è nella direzione sud-est. E' preferibile che le stanze secondarie (cucina o bagno) siano orientate verso nord, mentre le principali (soggiorno e camere) verso sud, in modo da avere la migliore illuminazione. Nella stima complessiva del valore di un immobile, specie se di vecchia data, risulta determinante lo stato di manutenzione generale. E' bene, quindi controllare la solidità dei singoli componenti, a cominciare dai pavimenti. Oltre ai rivestimenti, sempre quasi da rifare, le spese maggiori di chi deve ristrutturare un immobile riguardano gli impianti elettrici, che ha una vita limitata a circa 10-15 anni e si usura facilmente. In aggiunta alle caratteristiche fisiche dell'immobile, è necessario verificare altre condizioni:

a) se il venditore ha l' effettiva disponibilità del bene;

b) se l' immobile è libero da ipoteche;

c) se è stato costruito secondo le Leggi edilizie.

Le informazioni sul venditore sono sicuramente le più importanti. Nel caso di acquisto di un immobile nuovo, da un imprenditore, bisogna avere precise garanzie sulla sua onorabilità e stato patrimoniale. Particolare attenzione deve essere prestata nel caso in cui il venditore sia commerciante o imprenditore: nell'eventualità di un suo fallimento, l'acquirente può perdere, fino a due anni dal momento dell'acquisto, il diritto di proprietà per effetto della revocatoria fallimentare. Se è stato affidato un incarico ad un'agenzia immobiliare, chiedete a questa di verificare la reale tollerabilità del bene. Nel caso in cui ci si occupi in proprio dell'acquisto, è consigliabile fare un'indagine presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari - Uffici Ipoteche -. Tale controllo serve per accertare se ci sono ipoteche o altri vincoli sull'immobile. Se non si trovano ostacoli in queste analisi preventive e ci si è accordati con il venditore sul prezzo e sulle modalità di pagamento, le due parti potranno sottoscrivere un accordo preliminare (noto anche come Compromesso); il Compromesso è una scrittura privata e quindi non richiede alcuna registrazione. Se si acquista un immobile locato, oltre ad osservare le precauzioni che abbiamo appena elencato, è necessario assicurarsi che non esistano pendenze legali o amministrative con l'inquilino e definire il trasferimento all'acquirente dell'eventuale cauzione sulla locazione versata dall'inquilino al momento di firmare il contratto. Nel caso in cui sia in corso una procedura di sfratto, il neo proprietario rileva il procedimento in corso allo stesso punto in cui si trovava con il vecchio proprietario. Ricordiamo da ultimo che entro quarantotto ore dall'acquisto o locazione dell'immobile il venditore è obbligato a trasmettere all'autorità di Pubblica Sicurezza le generalità del subentrante.

Esame della documentazione di base

Una volta acquisito l'immobile desiderato, è il momento di raccogliere i documenti necessari agli accertamenti:

Atto di provenienza (rogito precedente).
Scheda catastale (contenente la planimetria dell'appartamento) per verificare con cura la corrispondenza allo stato di fatto in cui si trova l'immobile che ci interessa.
Certificato catastale, che riporta le rendite attribuite da cui si ricaverà il valore di riferimento per il calcolo dell'imposta di registro.
Concessione Edilizia rilasciata dall'Ente preposto (Permesso di Costruire)
Eventuale regolamento condominiale, che potrebbe contenere limitazioni o proibizioni ad esempio quella ad esercitare un'attività.
Fotocopia della carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.
Eventuale condono edilizio (quando necessario).
Estratto per sunto degli atti di matrimonio, (lo rilascia il Comune in carta semplice). Questo documento è necessario nel caso i coniugi si trovino in regime di comunione dei beni e devono sottoscrivere entrambi sia l'eventuale accettazione in caso di vendita, sia il Contratto preliminare di compravendita. Se uno dei due si rifiutasse non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
Contratti di locazione (affitto) in corso o, eventualmente, disdetti di recente.
Dichiarazione dei redditi del venditore (per verificare se l'immobile è stato dichiarato)
Dichiarazione dell'amministratore del condominio, riguardante la regolarità dei pagamenti effettuati dal venditore.