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Guida
all’acquisto
Quando si è individuato
nel mercato un immobile (residenza o ufficio) che risponde
alle esigenze di utilizzo personale o di puro investimento,
è indispensabile compiere un "percorso di
guerra", dove gli ostacoli sono rappresentati dai
suoi difetti fisici o legali, prima di arrivare all'atto
di acquisto vero e proprio. Tra le analisi da fare sulle
caratteristiche fisiche, la più importante riguarda
lo stato di manutenzione del tetto e delle eventuali
terrazze. La ricopertura di un immobile ha una vita
media di venti anni. Comprando un immobile più
anziano di tale data è bene accertarsi presso
l'amministratore quando sono stati compiuti per l'ultima
volta i lavori di manutenzione. Altra spesa rilevante
è il rifacimento della facciata. E' utile, pertanto,
chiedere quando è stata ritoccata e se ci sono
previsioni di spesa in tal senso. In linea generale
conviene consultare il resoconto annuale dei bilanci
delle ultime gestioni condominiali. Il precedente proprietario
deve aver saldato tutti i vecchi conti prima della vendita,
altrimenti eventuali pagamenti passeranno al subentrante.
Per quanto riguarda l'interno dell'appartamento è
opportuno studiare attentamente la planimetria, analizzando
il rapporto tra spazio disponibile e i disimpegni (corridoi,
ripostigli, ecc.). L'ubicazione migliore di un appartamento
è nella direzione sud-est. E' preferibile che
le stanze secondarie (cucina o bagno) siano orientate
verso nord, mentre le principali (soggiorno e camere)
verso sud, in modo da avere la migliore illuminazione.
Nella stima complessiva del valore di un immobile, specie
se di vecchia data, risulta determinante lo stato di
manutenzione generale. E' bene, quindi controllare la
solidità dei singoli componenti, a cominciare
dai pavimenti. Oltre ai rivestimenti, sempre quasi da
rifare, le spese maggiori di chi deve ristrutturare
un immobile riguardano gli impianti elettrici, che ha
una vita limitata a circa 10-15 anni e si usura facilmente.
In aggiunta alle caratteristiche fisiche dell'immobile,
è necessario verificare altre condizioni:
a) se il venditore ha l' effettiva
disponibilità del bene;
b) se l' immobile è libero da
ipoteche;
c) se è stato costruito secondo
le Leggi edilizie.
Le informazioni sul venditore sono sicuramente le più
importanti. Nel caso di acquisto di un immobile nuovo,
da un imprenditore, bisogna avere precise garanzie sulla
sua onorabilità e stato patrimoniale. Particolare
attenzione deve essere prestata nel caso in cui il venditore
sia commerciante o imprenditore: nell'eventualità
di un suo fallimento, l'acquirente può perdere,
fino a due anni dal momento dell'acquisto, il diritto
di proprietà per effetto della revocatoria fallimentare.
Se è stato affidato un incarico ad un'agenzia
immobiliare, chiedete a questa di verificare la reale
tollerabilità del bene. Nel caso in cui ci si
occupi in proprio dell'acquisto, è consigliabile
fare un'indagine presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari - Uffici Ipoteche -. Tale controllo serve
per accertare se ci sono ipoteche o altri vincoli sull'immobile. Se non si trovano ostacoli in queste analisi preventive
e ci si è accordati con il venditore sul prezzo
e sulle modalità di pagamento, le due parti potranno
sottoscrivere un accordo preliminare (noto anche come
Compromesso); il Compromesso è una scrittura
privata e quindi non richiede alcuna registrazione.
Se si acquista un immobile locato, oltre ad osservare
le precauzioni che abbiamo appena elencato, è
necessario assicurarsi che non esistano pendenze legali
o amministrative con l'inquilino e definire il trasferimento
all'acquirente dell'eventuale cauzione sulla locazione
versata dall'inquilino al momento di firmare il contratto.
Nel caso in cui sia in corso una procedura di sfratto,
il neo proprietario rileva il procedimento in corso
allo stesso punto in cui si trovava con il vecchio proprietario.
Ricordiamo da ultimo che entro quarantotto ore dall'acquisto
o locazione dell'immobile il venditore è obbligato
a trasmettere all'autorità di Pubblica Sicurezza
le generalità del subentrante.
Esame della documentazione di base
Una volta acquisito l'immobile desiderato, è
il momento di raccogliere i documenti necessari agli
accertamenti:
-
Atto di provenienza (rogito precedente).
-
Scheda catastale (contenente la planimetria
dell'appartamento) per verificare con cura la corrispondenza
allo stato di fatto in cui si trova l'immobile che ci
interessa.
-
Certificato catastale, che riporta
le rendite attribuite da cui si ricaverà il valore di riferimento per il calcolo dell'imposta di registro.
-
Concessione Edilizia rilasciata dall'Ente preposto
(Permesso di Costruire)
-
Eventuale regolamento condominiale,
che potrebbe contenere limitazioni o proibizioni ad
esempio quella ad esercitare un'attività.
-
Fotocopia della carta d'identità
e del codice fiscale del venditore/i.
-
Eventuale condono edilizio (quando
necessario).
-
Estratto per sunto degli atti
di matrimonio, (lo rilascia il Comune in carta semplice).
Questo documento è necessario nel caso i coniugi
si trovino in regime di comunione dei beni e devono
sottoscrivere entrambi sia l'eventuale accettazione
in caso di vendita, sia il Contratto preliminare di
compravendita. Se uno dei due si rifiutasse
non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
-
Contratti di locazione (affitto)
in corso o, eventualmente, disdetti di recente.
-
Dichiarazione dei redditi del venditore
(per verificare se l'immobile è stato dichiarato)
-
Dichiarazione dell'amministratore del condominio,
riguardante la regolarità dei pagamenti effettuati dal
venditore.
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